La pandemia de COVID-19 dejó en evidencia que muchos contratos de arrendamiento no estaban preparados para situaciones de fuerza mayor. Inquilinos que perdían su empleo, trabajadores en ERTE, estudiantes que volvían a casa de sus padres: la rigidez contractual chocó de frente con una realidad imprevisible.
Para contratos nuevos o renovaciones, incluir una cláusula específica puede evitar conflictos futuros ante situaciones similares.
¿Por qué es necesaria esta cláusula?
El Código Civil reconoce la fuerza mayor como causa de exoneración de responsabilidad, pero su aplicación a los contratos de arrendamiento ha sido objeto de interpretaciones dispares. Una cláusula expresa ofrece seguridad jurídica a ambas partes: el inquilino conoce exactamente qué puede hacer si se ve impedido de usar el inmueble, y el arrendador sabe cómo queda protegido.
Modelo de cláusula
A continuación se propone un modelo orientativo. Debe adaptarse al tipo de contrato y a las circunstancias específicas de cada arrendamiento:
“El arrendador reconoce el derecho del arrendatario a resolver el presente contrato cuando este se vea obligado a suspender su asistencia presencial al centro de trabajo o de estudios por resolución de autoridad competente derivada de una situación de emergencia sanitaria, estado de alarma u otra medida de restricción de la movilidad de alcance general.
El arrendatario deberá comunicar fehacientemente su decisión de resolución al arrendador en el plazo de [X] días desde que la medida sea efectiva. La resolución será irrevocable desde su notificación.
En ningún caso el arrendatario tendrá derecho a la devolución de las rentas correspondientes al período ya transcurrido. La fianza depositada podrá ser aplicada como indemnización por la resolución anticipada, en sustitución de cualquier otra penalización pactada en el contrato.”
Consideraciones importantes
Para contratos de vivienda habitual: La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ya reconoce el derecho del inquilino a desistir del contrato tras los primeros seis meses, con preaviso de treinta días. Para ese tramo inicial de seis meses, la cláusula ofrece una salida sin penalización completa.
Para arrendamientos temporales: Son los que más se benefician de esta previsión, ya que la LAU no les aplica el mismo régimen de desistimiento.
Para arrendamientos de uso distinto a vivienda (locales, naves): La libertad de pacto es mayor; conviene diseñar la cláusula con más detalle, incluyendo posibles moratorias de renta o reducciones proporcionales.
Equilibrio entre las partes
Una cláusula bien redactada no debe favorecer exclusivamente al inquilino. El arrendador también asume un riesgo real cuando alquila un inmueble: el modelo propuesto reconoce ese equilibrio al preservar la fianza como compensación y al exigir comunicación fehaciente, lo que evita resoluciones abusivas.
¿Es suficiente con copiar este modelo?
No. Un modelo genérico es un punto de partida, no una solución definitiva. Cada contrato tiene sus particularidades: tipo de inmueble, duración, uso, perfil del inquilino. Antes de firmar, conviene revisar la cláusula con un abogado para asegurarse de que se adapta correctamente a vuestro caso y es ejecutable.
Si necesitas revisar un contrato de arrendamiento, redactar una cláusula específica o resolver una disputa entre arrendador e inquilino en Illescas o La Sagra, podemos ayudarte.